Kennzahlen Glossar

Die Dahrlehenssumme ist mit dem Kreditzins maßgebend für die monatliche Belastung. Wird die Immobilie vermietet, kann es sinnvoll sein eine hohen Anteil der Immobilie zu finanzieren.

Als Fremdkapital bezeichnet man die Darlehensschuld bei Banken.

Ein hoher Fremdkapital-Anteil hat Vorteile ("Hebelwirkung"), bringt aber Risiken für die Zukunft mit sich

Das eingebrachte Kapital wird berechnet aus den gesamten Anschaffungskosten abzüglich des Bankdarlehens (Fremdkapital)

Im weiteren Verlauf werden Sondertilgungen und Sanierungskosten mit einbezogen.

Der Nominalzinssatz oder auch Sollzins wird von der Bank bestimmt und ist der Wert für die Jahrsverzinsung der Darlehenssumme.

Die monatlche Rückzahlung und die Aufteilung des Zins auf 12 Monate bewirkt rechnerisch in der Summe der Zinszahlungen einen etwas höheren Wert (Effektiv-Zins).

Aus der monatlichen Rückzahlung des Kredites ergeben sich im Bezug auf den Nominalzins Nebeneffekte, die im effektiven Jahreszins berücksichtigt sind.

Der Effektivzins liegt stets etwas über dem Nominalzins und erlaubt einen fairen Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Die Kreditrate enthält den Zins- und den Tilgungsbetrag und bleibt üblicherweise bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Vertragslaufzeit gleich.

Die jährliche Kreditrate ergibt sich aus 12 monatlichen Raten und umfasst Zins- und Tilgungsanteile.

Sie ist eine hilfreiche Größe um die jährliche Belastung durch Kreditverpflichtungen im Überblick zu behalten.

Die Summe aller Kreditraten bis zum gegebenen Zeitpunkt enthält alle Zins- und Tilgungsbeträge.

Dieser kumulierte Wert zeigt die Gesamtzahlungen an die Bank und ergibt zusammen mit der Restschuld die vollständigen Finanzierungskosten.

Betrag der Zinsen der Kreditrate.

Der Zinsanteil sinkt bei einem Annuitätendarlehen mit jeder Rate, da er stets auf die verbleibende Restschuld berechnet wird.

Betrag aller bisher gezahlten Kreditzinsen.

Die kumulierten Zinsen zeigen, wie hoch die Gesamtfinanzierungskosten bis zum jeweiligen Zeitpunkt sind, und sind ein wichtiger Faktor bei der Bewertung der Wirtschaftlichkeit des Investments.

Betrag der Tilgung der Kreditrate.

Dieser Betrag reduziert die Restschuld direkt und erhöht damit das aufgebaute Eigenkapital; er steigt bei einem Annuitätendarlehen monatlich leicht an.

Betrag aller bisher gezahlten Tilgungsbeträge.

Der kumulierte Tilgungsbetrag entspricht der Reduktion der ursprünglichen Darlehenssumme und zeigt damit direkt, wie viel Eigenkapital durch die Kredittilgung aufgebaut wurde.

Sondertilgungen reduzieren die Restschuld außerplanmäßig und verkürzen damit die Gesamtlaufzeit des Kredits sowie die Summe der zu zahlenden Zinsen.

Der Rückzahlungszeitraum ist bei einem Annuitätendarlehen abhängig vom Kreditzinssatz und der Ratenhöhe.

Die Kreditvertragslaufzeit bzw. Zinsbindung ist in der Regel deutlich kürzer als der Rückzahlungszeitraum.

Nach Ablauf des Kreditvertrags muss wahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung erfolgen, die überlicherweise andere Zinssätze bedeutet.

Eine Anschlussfinanzierung verändert darum üblicherweise die Vertragslaufzeit.

Die Restschuld ergibt sich aus der Kreditsumme abzüglich der gezahlten Tilgungsbeträge inkl. Sondertilgungen.

Die Restschuld nach 10 Jahren ist relevant, wenn z.B. ein Verkauf des Objektes nach 10 Jahren geplant ist.

Restschuld nach Ende der Zinsbindung.

Dieser Wert ist entscheidend für die Planung einer Anschlussfinanzierung: Je höher die Restschuld, desto stärker wirken sich veränderte Zinssätze auf die künftige monatliche Rate aus.

Die Kennzahl zeigt die Auswirkungen bei einer Veränderung des Darlehenszins nach Ende der Zinsbindung

Es wird angenommen, dass die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung bei einem Referenzwert von 5% liegen.

Wie hoch ist unter Berücksichtigung der Tilgung dann die Zinslast?

Beispiel:

Sie schließen einen Kredit über 200.000€ zu einem Zinssatz von 3% ab. Sie vereinbaren einen Laufzeit von 10 Jahren

In diesem Beispiel sind nach Ablauf des Kredit-Vertrags 100.000€ getilgt. Es bleibt also eine Restschuld von 100.000€ die wieder finanziert werden muss.

Rechnung:

Zinshöhe zu Beginn der Finanzierung: (200.000 * 3%) = 6.000€

Zinshöhe zu Beginn der Anschlussfinanzierung: (100.000 * 5%) = 5.000€

Zinsrisiko = 5.000 / 6.000 = 0,83..

Fazit:

Der Wert liegt unter 1: Auch wenn der Zinssatz auf 5% steigen sollte. würde keine höhere Zinsbelastung entstehen.

Der Zinsbetrag am Ende der Zinsbindung gibt an, wie hoch die jährlichen Zinskosten zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sein werden.

Dieser Wert ist wichtig für die Planung der Anschlussfinanzierung: Er zeigt die zu erwartende Zinslast nach Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist auf Basis der dann verbleibenden Restschuld.

Der Zinsbetrag am Ende der Zinsbindung gibt an, wie hoch die jährlichen Zinskosten zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sein werden.

Dieser Referenzwert basiert auf einem angenommenen Zinssatz und dient als Vergleichsmaßstab, um das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung einzuschätzen.

Laufende Kosten fallen die dauerhaft regelmäßig an und enthalten z.B. nicht umlagefähige Kosten, aber auch Kosten für ein Darlehen.

Sie sind maßgebend für den monatlichen Cashflow und zeigen, wie hoch die Gesamtbelastung aus Betrieb und Finanzierung ist.

Es ist sinnvoll Rücklagen zur Deckung von zukünftigen Instandhaltungsaufwänden zu bilden.

Es wird in der Berechnung angenommen, dass die Rücklagen über den Zeitverlauf vollständig verwendet werden.

Diese Kennzahl zeigt, wieviel Prozent des Kaufpreises Sie mit Ihrem Eigenkapital finanzieren.

Ein zu geringer Eigenkapitalanteil kann die Kreditvergabe erschweren oder zu ungünstigeren Kreditkonditionen führen; Banken fordern in der Regel mindestens 10–20 % Eigenkapital.

Diese Kennzahl zeigt, wieviel Prozent des Kaufpreises Sie mit Ihrem Eigenkapital finanzieren.

Als Faustregel gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Kreditkonditionen und desto geringer das Finanzierungsrisiko.

Das selbst eingebrachte Kapital. Es wird berechnet aus den gesamten Anschaffungskosten abzüglich des Bankdarlehens (Fremdkapital)

Der Cashflow ist ein Betrag, der zum Ende des Monats/Jahres nach Abzug aller Kosten übrig bleibt (Überschuss), bzw. noch zugezahlt werden muss (Unterdeckung). Der Cashflow sollte zumindest in absehbar positiv sein.

Der monatliche Cashflow ist der Betrag, der nach Abzug aller laufenden Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt oder noch zugezahlt werden muss.

Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie monatlich einen Betrag zuschießen müssen; dieser sollte langfristig positiv sein oder zumindest planbar gedeckt werden können.

Der Cashflow ist eine Kennzahl über den monatlichen Gewinn/Verlust vor Steuern.

Die kumulierte Summe zeigt, wie viel Kapital über den gesamten bisherigen Zeitraum erwirtschaftet wurde oder als Zuschuss aufgewendet werden musste.

Diese Kennzahl zeigt das Verhältnis zwischen Kaufsumme und Brutto-Kaltmiete. Nicht berücksichtigt werden allerdings die Finanzierung und andere Kosten.

Sie berechnet sich als: (Jahres-Bruttokaltmiete / Kaufpreis) × 100. Ein höherer Wert deutet auf ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis hin, sollte aber immer zusammen mit der Netto-Rendite betrachtet werden.

Bei der Netto-Rendite werden im Gegensatz zur Brutto-Miete die gesamten Anschaffungskosten berücksichtigt zu den Netto-Mieteinnahmen ins Verhältnis gesetzt.

Der Kapitalertrag ergibt sich aus dem Cashflow, also die monatlichen Einnahmen, bzw. Ausgaben und der Tilgung des Darlehens.

Der Kapitalertrag ergibt sich aus dem Cashflow, also die monatlichen Einnahmen, bzw. Ausgaben und der Tilgung des Darlehens.

Der kumulierte Kapitalertrag gibt an, wie viel Vermögen bis zum jeweiligen Zeitpunkt durch das Investment aufgebaut wurde.

Der prognostizierte Kapitalertrag nach 10 Jahren ist eine Kennzahl, die relevant wird, wenn die Überlegung besteht, das Objekt nach 10 Jahren wieder zu veräußern.

Der theoretische Wert wird aus der Tilgung des Dahrlehens und der möglichen Wertentwicklung des Objekts in diesem Zeitraum berechnet. Zusätzlich wird der positive oder negative Cashflow einbezogen. Der Wert dient der Orientierung, ob die Veräußerung sich für Sie dann schon lohnen könnte.

Der Kapitalertrag pro Quadratmeter Wohnfläche ist eine Kennzahl, die es ermöglicht, die Wirtschaftlichkeit von Immobilien unterschiedlicher Größe zu vergleichen.

Er ergibt sich aus dem kumulierten Kapitalertrag dividiert durch die Wohnfläche und eignet sich besonders für den Vergleich verschiedener Investitionsobjekte.

Die Brutto-Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem eingesetzten Eigenkapital und dem Mietzins.

Dieser Wert wird maßgeblich beeinflusst vom Ertrag des eigesetzten Fremdkapitals ("Hebelwirkung").

Die Netto-Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem eingesetzten Eigenkapital und dem Kapitalertrag.

Dieser Wert wird maßgeblich beeinflusst vom Ertrag des eigesetzten Fremdkapitals ("Hebelwirkung").

Nicht berücksichtigt sind steuerliche Effekte.

Diese Kennzahl, zeigt in welchem Verhältnis das von Ihnen eingebrachte Kapital zum Fremdkapital, also der Finanzierung der Bank steht.

Dieser Wert ist wichtig, denn ein zu geringer Eigenkapitalanteil kann Risiken mit sich bringen. Ein zu hoher Eigenkapitalanteil verringert widerum die Eigenkapitalredite, also den Ertrag je investiertem Euro.

Diese Kennzahl gibt Auskunft darüber, in welchem Zeitraum das eingesetzte Kapital (Eigenkapital) wieder erwirtschaftet ist.

Je kürzer die Amortisationsdauer, desto schneller arbeitet das eingesetzte Eigenkapital für Sie; sie wird aus dem kumulierten Kapitalertrag im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital ermittelt.

Die Kapitalentwicklung ergibt sich aus den erwirtschafteten Gewinnen und beinhaltet die Tilgung des Darlehens, der eingebrachte Eigenanteil abzüglich der Kaufnebenkosten

Die Netto-Kapitalentwicklung ergibt sich aus den erwirtschafteten Gewinnen und beinhaltet die Tilgung des Darlehens, der eingebrachte Eigenanteil abzüglich der Kaufnebenkosten und Steuern.

Sie zeigt, wie sich das tatsächlich aufgebaute Netto-Vermögen unter Berücksichtigung steuerlicher Effekte entwickelt.